Jedna věc drtí žadatele o hypotéku bohužel ještě více, než jsou současné vysoké úrokové sazby nebo regulace parametrů hypotečních úvěrů ze strany ČNB. Tím největším problémem při řešení hypotéky jsou totiž odhady nemovitostí, které tkz. nevycházejí. Jedná se o klasickou a běžnou situaci, klienti si vybrali vysněný byt s cenovkou šest milionů korun. Klientům je do 36 let a očekávali, že si požádají o hypotéku 5.4 milionu korun, tedy do 90% stanovené kupní ceny. V bance je ale čekala poměrně studená sprcha, takové peníze odmítla půjčit a požadovala mít naspořenou výrazně vyšší částku, nebo zastavit ještě jinou nemovitost, třeba byt či dům rodičů.
LTV je 80 % (resp. 90 %) z odhadní ceny nemovitosti
Česká národní banka nakázala komerčním bankám, že od prvního dubna 2022 musí žadatel o hypotéku splnit několik podmínek. Kromě příjmového ukazatele DTI a ukazatele dluhové služby DSTI je to zejména ukazatel LTV, tedy poměr poskytnuté hypotéky k celkové hodnotě nemovitosti. ČNB tento ukazatel limituje 80 %, 90 % u žadatelů mladších 36 let. Což znamená, že musíte naspořit minimálně 20 % či 10 % hodnoty vybrané nemovitosti. Ve skutečnosti ale musíte mít naspořeno výrazně více. V čem je tedy ten problém?
Otázka ovšem je, co znamená hodnota nemovitosti, o to více v době, kdy ceny výrazně rostly a banky se bojí korekce. Správnější je totiž uvádět, že ukazatel LTV musí být 80 % (pro mladší 90 %) z odhadní ceny nemovitosti stanovené bankou. Jak potvrzují konkrétní případy žadatelů o hypotéku, banky se již před více než rokem začaly bát, že jsou ceny nemovitostí přestřelené (koneckonců o předražených nemovitostech mluví i sama ČNB), a proto se odhady výrazně liší od aktuálních tržních cen, například i o 50 %.
Častá reakce klienta: „Podle bankovního odhadu se cena domu za 10 let vůbec nezměnila.“
Úzkostlivé chování bank při poskytování hypoték přináší až tragikomické situace, jak dokresluje konkrétní příklad jednoho klienta. Rodiče klienta si před 10 lety postavila v lukrativní oblasti s 20minutovým dojezdem do Olomouce nový dům na klíč o výměře 120 m2. Tento RD si tato pořídila rodina za 5 mil. Kč. Od té doby tento RD neustále zvelebují a tržní hodnota této nemovitosti se nyní pohybuje kolem 9 mil. Kč. Nedávno se syn této rodiny se svoji přítelkyní rozhodl koupit byt s kupní cenou 5 mil korun. Po bance chtěli hypoteční úvěr ve výši 4 miliony Kč. Tito mladí neměly žádné závazky, čistý příjem nad nad 60.000 Kč / měs.
No a nyní to to trošku zkrátím, kupovaný byt si banka ocenila na 4 mil Kč, nemovitost rodičů na tkz. dozajištění si banka ocenila na „pouhých“ 5 mil Kč. Ano, odhadní cena RD s velkou terasou, udržovanou zahradou 700 m2 a energeticky mimořádně úsporného byla pouze 5 mil., tedy zástavní hodnota je pro banku cena, za kterou si tato rodina pořídila tento dům před 10 lety. Pro žadatele o úvěr to byl docela šok, nicméně naštěstí to dokázali pomoci hypotečního specialisty dokázali vyřešit a mladí žadatelé si díky zástavě RD rodičů mohli pořídit své vysněné bydlení.
Dnešní strašák zájemců o hypotéky je odhad nemovitosti
Vysoké úrokové sazby hypoték okolo pěti procent a regulatorní opatření ČNB v podobě stanovení limitů LTV, DTI a DSTI jsou pro každého zájemce o vlastní nemovitost rozhodně komplikací. Co je však pro naprostou většinu lidí vražedné, jsou odhady cen nemovitostí.
ČNB má nyní zákonné právo bankám nařizovat omezující parametry u hypotečních úvěrů, nicméně banky jsou situací na realitním trhu natolik vystresované, že se samy regulují výrazně přísněji, než to požaduje centrální banka. Na druhou stranu se chování bank nelze divit. Protože konflikt na Ukrajině, nekončící covid-19 a inflace utržená z řetězu mohu zapříčinit korekci na nemovitostním trhu, která může být klidně 15 až 20 %.
Až si půjde to do banky požádat o hypoteční úvěr, buďte připraveni na to, že tržní cena nemovitosti se nerovná ceně odhadní. Ideálně konzultujte váš záměr s hypotečním specialistou.
Zdroj (inspirace): hypoindex.cz