Výstavba nového rodinného domu od základů je finančně velmi náročná. Pokud nemáte dostatek vlastních úspor na realizaci stavebního záměru, bude pro vás řešením hypotéka na stavbu domu. Ukážeme vám, jak se hypotéka na dům získává a jaké dokumenty po vás bude banka požadovat.
Cesta k hypotéce na stavbu rodinného domu je v porovnání se získáním hypotéky na již existující dům o něco složitější. Nemusíte se ale ničeho obávat. Stačí znát správný postup získání hypotéky, vše si dopředu promyslet, spočítat náklady na výstavbu a také si v předstihu zajistit potřebnou dokumentaci k plánované stavbě.
Klíčová je bonita žadatele
Bez ohledu na to, zda plánujete pomocí hypotéky financovat nákup staršího domu, zkolaudované novostavby nebo výstavbu nového rodinného domu, bude se banka vždy zajímat o vaši dosavadní platební morálku, výši příjmů i celkové zadlužení. Maximální výše hypotéky bude záležet na limitech a ukazatelích DTI, DSTI a LTV. Pokud máte tedy roční příjem 360 tisíc korun (30.000 Kč / měsíčně čistého), hypotéka na stavbu domu může dosahovat až 3.060.000 Kč. Současně musíte splnit ještě jednu podmínku: splátky všech vašich stávajících úvěrů, včetně hypotéky, nesmí překročit 45 % čistého měsíčního příjmu (ukazatel DSTI). S čistým příjmem 30 tisíc korun měsíčně můžete tedy každý měsíc splácet maximálně 13 550 korun.
Stavba na vlastním pozemku
Ke každému rodinnému domu patří logicky pozemek. Pokud již vlastníte stavební pozemek a plánujete na něm postavit nový rodinný dům na hypotéku, musíte bance doložit, jak jste k pozemku přišli (jedná se o tkz. nabývací titul). Prokázat způsob nabytí pozemku můžete například kupní smlouvou, darovací smlouvou, rozhodnutím o dědictví a podobně. Výhodou vlastního pozemku je, že snáze dosáhnete na požadovanou výši hypotéky. Bance totiž dáte pozemek do zástavy, čímž si snížíte hodnotu ukazatele LTV a obvykle získáte také výhodnější úrokovou sazbu. Pokud potřebujete například hypotéku ve výši 3.000.000 Kč na stavbu domu a bance poskytnete do zástavy pozemek v hodnotě 2.000.000 Kč, snadno se vlezete do limitu max. 80% LTV i s hodnotou budoucí stavby na tomto pozemku. Banka si ocení současnou hodnotu pozemku (2.000.000 Kč), hodnotu budoucí stavby, včetně hodnoty pozemku (např. cca 4.800.000 Kč). Potřebujete 3.000.000 Kč, bance nabídnete hodnotu budoucí stavby 4.800.000 Kč, z pohledu banky je to LTV cca 63%, což je v pohodě a vyhovující.
Na co si dát pozor?
- Umístění pozemku v rámci územního plánu – musí se jednat o pozemek určený k bydlení nebo o pozemek k rekreaci umožňující celoroční obývání.
- Přístup na pozemek – hypotéku nikdy nezískáte na pozemek, na který není po právní stránce vyřešen přístup.
- Zpevněná příjezdová cesta a inženýrské sítě – některé banky vyžadují, aby k pozemku vedla zpevněná příjezdová cesta a byly k němu dovedeny inženýrské sítě.
Nákup pozemku na hypotéku
V případě, že vlastní stavební pozemek ještě nemáte, můžete jeho nákup financovat taktéž pomocí hypotéky. Pokud se vám naskytne možnost koupit pozemek za výhodnou cenu, ale stavět na něm budete až za několik let, můžete využít hypotéku pouze na nákup stavebního pozemku. Nicméně, později při řešení hypotéky na výstavbu budete muset tkz. vypořádat (vyřešit) i tuto hypotéku na nákup tohoto pozemku. Pokud potřebujete peníze na nákup pozemku i stavbu domu současně, je výhodnější sjednat si jednu hypotéku.
Pokud kupujete pozemek, na kterém v budoucnu uvažujete stavět, tak nejlepší řešení je využít na nákup tohoto pozemku vlastní zdroje, případně dofinancovat kupní cenu úvěrem ze stavebního spoření (úvěr bez zástavy nemovitosti). Hodnotu tohoto pozemku poté banky berou jako celé vlastní zdroje klienta.
Hypotéka na stavbu domu
K vyřízení hypotéky na stavbu domu budete potřebovat řadu dokumentů. Ty si připravte ještě předtím, než si podáte žádost o hypotéku. Získání některých dokumentů může zabrat několik měsíců, proto příliš dlouho neotálejte. Pokud vám některý dokument schází, dá vám banka na jejich doplnění obvykle čas, obvykle i několik měsíců.
U hypotéky na stavbu domu bance překládáte
- Alespoň studii stavby, ze které jsou zřejmé její rozměry. Ideálně, pokud již můžete předložit projektovou a stavební dokumentaci.
- Zjednodušený rozpočet stavby na formuláři banky.
- K čerpání hypotéky budete potřebovat stavební povolení. Ke schválení hypotéky stavební povolení nepotřebujete.
Postupné čerpání hypotéky
Čerpání hypotéky u výstavby je o něco složitější, čerpání neprobíhá jednorázově, ale postupně, banka uvolňuje prostředky v takzvaných tranších. Banka sleduje aktuální hodnotu nemovitosti a čerpá většinou do této hodnoty. Jsou banky, které umožnují čerpat prostředky nad tuto aktuální hodnotu nemovitosti. Jakmile potřebujete čerpat další prostředky, provádí se vždy dohlídka stavby neboli aktualizace odhadu. Odhadce porovnává reálně odvedenou práci s rozpočtem a určuje aktuální prostavěnost a hodnotu stavby. Po dobu čerpání hypotéky platíte bance pouze úroky z vyčerpané částky hypotečního úvěru