Prodej nemovitosti s hypotékou

Změna vaší práce, rozvod s partnerem / partnerkou, případně rozchod nebo třeba příliš vysoké náklady spojené s bydlením, to jsou některé z důvodů, kdy se rozhodnete k prodeji vaší nemovitost. Jenže co když jste na pořízení této nemovitosti čerpali hypoteční úvěr? Prodej domu nebo bytu s hypotékou není v praxi žádný problém, pouze musíte počítat s vyřešením vaší současné hypotéky u vašeho poskytovatele.

U prodeje domu nebo bytu s hypotékou, může být o něco složitější najít zájemce. Někteří lidé se totiž stále bojí nákupu bydlení zatíženého úvěrem. Ve skutečnosti se ale není čeho bát. Vše je podobné jako při běžném prodeji nemovitosti.

Existují přitom hned 4 možnosti, jak prodat dům nebo byt s hypotékou:

  • kupující uhradí celou prodejní cenu nemovitosti z vlastních financí, hypoteční úvěr prodávající řešit nepotřebuje;
  • prodávající převedete stávající hypotéku na kupujícího a zbytek kupní ceny dofinancuje dalším úvěrem, případně z vlastních zdrojů;
  • kupující si na nákup nemovitosti vezme novou hypotéku u vašeho poskytovatele hypotéky a z této hypotéky splatí vaši současnou hypotéku;
  • nebo si novou hypotéku vezme i jiné banky, nicméně taktéž z této hypotéky splatí vaši současnou hypotéku.

Kupující využije pouze vlastní prostředky

Nejjednodušší situace je ve chvíli, kdy má kupující dost vlastních peněz a nemusí si půjčovat.

Jak v takovém případě funguje prodej domu nebo bytu s hypotékou?

Jakmile uzavřete rezervační smlouvu, požádejte vaši banku o vyčíslení hypotéky. Díky tomu víte, jak velkou částkou musíte doplatit, aby byl váš úvěr splacený. Vidíte tak, kolik peněz z kupní ceny poputuje rovnou k poskytovateli. A kolik dostanete vy, jako doplatek do kupní ceny.

Zároveň se s kupujícím domluvte, jakým způsobem vše zaplatí. Nejbezpečnější bývá využít advokátní, notářskou nebo bankovní úschovu.

Poté podepište kupní a také úschovní smlouvu. Kupující pak převede peníze určené pro vás do úschovy a prostředky potřebné k doplacení hypotéky pošle na účet poskytovatele

Výhody a nevýhody tohoto řešení

  • poměrně snadná administrativa
  • jen málokdo má dost peněz, aby vše zaplatil ze svého – najít takového kupujícího tedy může být problém
  • poplatky za advokátní či notářské služby
  • poplatky za předčasné splacení hypotéky

Převod hypotéky

U prodeje domu nebo bytu s hypotékou pro vás může být výhodné, když prodáte nemovitost a stávající úvěr přenecháte prodávajícímu. V praxi tedy řešíte převod hypotéky na jinou osobu. V takovém případě nemusíte platit poplatky za předčasné splacení hypotéky, které jsou spojené s ostatními možnostmi uvedenými v tomto článku.

Jenže i tato varianta má své háčky. Tím prvním je, že musíte najít kupujícího, který bude ochotný váš úvěr převzít. A to nebývá jednoduché.

Přebírá totiž vaši půjčku se všemi jejími podmínkami – tedy například s:

  • úrokem,
  • výší splátek
  • nebo s fixací hypotéky.

Výhodou je, pokud máte u půjčky nízký úrok. Jestli jste si tedy hypoteční úvěr vzali v době, kdy byly úrokové sazby na svém minimu, nejste určitě bez šance najít kupujícího, který bude ochotný půjčku převzít.

Pokud naopak platíte vyšší úroky, prodej domu nebo bytu i s hypotékou bude nereálný.

Druhým zádrhelem je, že s tímto řešením musí souhlasit vaše banka. A ta si nového klienta vždy dobře prověří. Jen tak má jistotu, že si s vaší půjčkou opravdu poradí. Pokud přitom dojde k závěru, že kupující splácení vaší hypotéky nezvládne ať už svou bonitou či úvěrovou historií, tak převod nepovolí.

Když ale vše vyjde, je prodej nemovitosti i s hypotékou jednoduchý. Nemusíte řešit předčasné splacení úvěru ani nový odhad ceny nemovitosti. Banka pouze připraví dodatek ke stávající smlouvě. Obvykle stojí několik tisíc korun a platí ho kupující.

Výhody a nevýhody tohoto řešení

  • jednoduché řešení (zejména z pohledu prodejce)
  • snadná administrativa
  • původní hypotéka může mít horší podmínky, než jaké by kupující získal nyní
  • zájemce o nemovitost si nemůže přizpůsobit parametry půjčky
  • pokud kupující nemá dostatečnou bonitu, banka toto řešení neschválí
  • na dofinancování kupní ceny potřebuje kupující další úvěr, případně vlastní zdroje

Nový hypotéka u vašeho současného poskytovatele HÚ

Jak prodat byt či dům s hypotékou, když kupující nemá dost vlastních peněz a o převod vaší současné hypotéky nestojí? V takovém případě si může vzít nový úvěr na nákup nemovitosti. Banka u ní klientovi nabídne jiné podmínky než jsou u stávajícího úvěru a proto může být schválení nového úvěru bezproblémové. Pro vás může být výhodnější, když si ji kupující navíc vezme u vašeho poskytovatele.

V takovém případě můžete prodej domu či bytu s hypotékou zvládnout s mnohem nižšími poplatky za předčasné splacení půjčky. Což se může vyplatí zejména u starších úvěrů. Pokud je nová hypotéka u stejné banky jako ta původní, nepřijde poskytovatel o obchod. V podstatě pouze změní podmínky půjčky.

Proto je ochotnější vyjít vám vstříc a odpustit část poplatků.

A nevýhody tohoto prodeje domu nebo bytu s hypotékou? Váš poskytovatel nemusí kupujícímu nabídnout stejně výhodné podmínky, jaké by získal jinde. A kupující si tak raději najde půjčku jinde.

Výhody a nevýhody tohoto řešení

  • můžete získat nižší poplatky za předčasné splacení půjčky
  • kupující obvykle nemusí řešit nový odhad nemovitosti
  • kupující nemusí získat tak výhodné podmínky jako jinde
  • kupující musí řešit případné poplatky spojené s novým úvěrem


Nová hypotéka u jiné banky

Toto je poměrně častou variantou při prodeji domu nebo bytu s hypotékou, kupující využije hypoteční úvěr v jiné bance než máte vaši současnou hypotéku. V takovém případě do transakce vstupuje ještě další strana. V tomto případě musíte s velikou pravděpodobností počítat ze sankcí za předčasné splacení HÚ.

Jak tedy funguje prodej domu nebo bytu s hypotékou, když chce kupující půjčku jinde?

Jako prodávající musíte zajistit:

  • vyčíslení hypotečního úvěru,
  • souhlas se zapsáním nového poskytovatele jako druhého zástavního věřitele do katastru nemovitostí
  • a souhlas své banky, že po doplacení vyčíslené částky vymaže své zástavní právo k nemovitosti.

Teprve poté můžete podepsat kupní smlouvu.

Kupující zároveň:

  • převede do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy peníze, které musí podle kupní smlouvy složit na nákup nemovitosti, podepíše hypoteční smlouvu se svým poskytovatelem, podá návrh na vklad nového zástavního práva k nemovitosti (může to udělat i prodávající),
    vloží na katastr nemovitostí kupní smlouvu a podá návrh na zápis nového vlastníka; nový poskytovatel pak pošle druhé bance peníze na doplacení půjčky.
  • jakmile vaše banka peníze dostane, podá na katastru nemovitostí návrh na vymazání svého zástavního práva
  • když se v katastru všechny změny projeví, dostanete zbývající část prodejní ceny.

Výhody a nevýhody tohoto řešení

  • kupující si sám vybere poskytovatele, který mu vyhovuje – získání kupujícího tedy bývá snadnější
  • poplatky za předčasné splacení hypotéky
  • u některých poskytovatelů musí kupující řešit nový odhad nemovitosti
  • kupujícího čekají poplatky spojené s novým úvěrem


Prodej RD či bytu s hypotékou z pohledu kupujícího

A jaká varianta je nejvýhodnější pro kupujícího? Záleží to na podmínkách úvěru, který může převzít, i na nabídkách jednotlivých bank. Vždy se ale vyplatí nejdřív prozkoumat aktuální možnosti, které hypoteční trh nabízí.

Pomůže vám s tím kalkulátor hypoték. Vložíte do něj potřebné údaje a získáte přehled úvěrů, které vám nejlépe vyhovují. Ještě lepší je požádat o pomoc hypotečního poradce. Probere s vámi vaše požadavky i možnosti a podle toho najde nejvýhodnější řešení. A navíc vám dokáže vyjednat lepší podmínky.

Podmínky pro prodej nemovitosti s hypotékou

Ať už se rozhodnete pro jakoukoliv variantu prodeje domu nebo bytu s hypotékou, musíte splnit několik základních podmínek.

  • souhlas své banky se splacením úvěru
  • a vyčíslení zbývající části hypotéky.

Prodej domu či bytu s hypotékou pro vás obvykle znamená předčasné doplacení úvěru. A když ho naplánujete na jiný termín, než je konec fixace, nevyhnete se poplatkům. Jestli jste si přitom vzali úvěr dřív než v prosinci 2016, můžou být opravdu výrazné. Podle tehdejších smluv se totiž sankce pohybovaly i ve statisících korun.

Pokud jste si ale hypotéku vzali nebo refinancovali později, vztahuje se na vás už nový zákon o spotřebitelském úvěru. A ten výši poplatků výrazně omezil.

Další varianty prodeje RD či bytu s hypotékou

Při prodeji domu či bytu s hypotékou můžete narazit ještě na další 2 možnosti:

  • doplatit úvěr ze svých úspor a následně nemovitost prodat
  • nebo doplatit půjčku z hypotečního úvěru, který si berete na nové bydlení.

Při prodeji už tak nemovitost žádnou půjčkou zatížená není. Prakticky tak o prodej domu nebo bytu s hypotékou nejde. Jedná se totiž o refinancování hypotéky, kdy se převede zástava na jinou nemovitost.

Určitě se ale vyplatí takovou možnost zvážit. A pokud si nejste jistí, jaká varianta je pro vás nejvýhodnější, požádejte o pomoc hypotečního poradce. Pomůže vám najít tu nejvhodnější možnost.

Zdroj: banky.cz