Lze získat hypotéku bez naspořených vlastních zdrojů?

Téma 100 % hypoték stále rezonuje. Klienty zajímá, jak profinancovat vlastní bydlení bez nutnosti vlastních zdrojů. Není to tím, že by se lidem nechtělo do vlastního bydlení vkládat žádnou hotovost, ale prostě není z čeho našetřit. Pokud je i toto váš případ najdete v následujícím článku zajímavé informace.

Existuje 100 % hypotéka?

Když půjdete do své banky dozvíte se, že bez vlastních zdrojů vám hypotéku neposkytnou. Podle toho, o jakou banku se jedná budete potřebovat 10–20 % vlastních úspor, protože navíc ne všechny banky poskytují 90 % hypotéky, někde mají díky korona strop na 80 %.

ČNB sice na dala bankám možnost opět možnost poskytovat tkz. 100% hypotéku, ale realita je taková, že u žádné banky nepochodíte, a to ani s tkz. souběhem několika úvěrů.

Co to je souběh úvěrů

Jak už název napovídá, jde o financování koupě, nebo rekonstrukce pomocí hypotéky, a ještě dalšího úvěru, nejčastěji úvěru ze stavebního spoření. Dříve tato kombinace byla běžná, nyní bohužel. Se zavedením parametrů DSTI a DTI „doporučila“ ČNB bankám nenahrazovat vlastní zdroje dalším úvěrem.

Poslední bankou, která se k tomu odvážila byla Wüstenrot stavební spořitelna, která, než se z ní stala Moneta stavební spořitelna, dofinancovávala svými úvěry hypotéky cizích bank.

Nicméně, je na místě dodat, že parametry DSTI a DTI již banky nemusí sledovat, ovšem díky současné ekonomické a epidemiologické situaci je stejně interně sledují a vyhodnocují.

Praktické řešení 100 % hypoték

Dokonce samotné banky dnes inzerují možnost poskytnutí 100 % hypotéky. Jednou z nich je např. Equa, která představuje tzv. 100% Hypotéka PLUS.

Nejde ovšem o nic jiného než o dozajištění druhou nemovitostí. Jak to funguje? Jednoduše, někdo z rodiny dá do zástavy svoji nemovitost společně s vaší kupovanou.

Příklad: Chcete koupit byt za 3.000.000 Kč. Vaši rodiče bydlí ve své vlastní nemovitosti, např. v RD v hodnotě cca 2.500 000 Kč. Když dáte do zástavy obě nemovitosti, získáte „100 % hypotéku“, z pohledu banky ve skutečnosti do 80 % LTV (3.000.000 Kč / 5.500.000 Kč).

Rodiče se logicky mohou obávat situace, kdyby přišli o svoji nemovitost, kdyby se něco stalo. Nicméně, v případě, že klesne zůstatek vaší hypotéky na úroveň 2.400.000 Kč (80 % ze 3.000.000 Kč), nemovitost rodičů lze tkz. vyvázat a v zástavě bude jen vaše nemovitost.  

Bez mimořádných splátek při úroku 1,59 % a splatnosti na 30 let zhruba za 88 měsíců (7 let a 4 měsíce).

Příklad měsíční splátky 100 % hypotéky – dozajištění druhou nemovitostí:

Výše hypotékySplatnostÚrokFixaceSplátkaZaplaceno celkem (30 let)
3 000 000 Kč301,99 % 7 let11.097 Kč3.994.920 Kč

Poznámka: Pro názornost uvádím pouze jeden výpočet, a to variantu bez sjednání životního pojištění.

Další možností 100 % financování je úvěr, který si vezme někdo z rodiny nebo tkz. osoba blízká. Jde totiž o to, jak jsem psal výše, ČNB teoreticky povoluje 100 % hypotéky, ale zároveň zakazuje dofinancování jiným úvěrem.

Aby člověk dodržel literu „zákona“, musí se to řešit tak, že si třeba rodiče vezmou úvěr ze stavebního spoření na financování bytových potřeb svého dítěte. Řešil jsem to několikrát, v bance toto řešení projde. Zažil jsem to a v bance to prošlo.

Příklad měsíčních splátek 100 % hypotéky (HÚ do 90% LTV + úvěr 10%)

a) hypotéka do 90% LTV (kupní cena 3.000.000 Kč, výše HÚ 2.700.000 Kč)

Výše hypotékySplatnostÚrokFixace sazbySplátka hypotékyZaplaceno celkem
2.700.000 Kč30 let2,39 % p.a. 7 let10.535 Kč3.793.739 Kč

b) úvěr ze stavebního spoření ve výši 10% z investičního záměru (300.000 Kč)

Výše úvěruSplatnost úvěruÚroková sazbaFixace sazbySplátka úvěruZaplaceno celkem
300.000 Kč20 let4,85 % p.a. 3 roky1.983 Kč475.920 Kč

Poznámka: Celková splátka financování nákupu nemovitosti (HÚ + úvěr), Celkem tedy: 10.535 Kč + 1.983 Kč = 12.518 Kč.

Příklad měsíčních splátek 100 % hypotéky (HÚ do 80% LTV + úvěr 20%)

a) hypotéka do 80% LTV (kupní cena 3.000.000 Kč, výše HÚ 2.400.000 Kč)

Výše hypotékySplatnostÚrokFixace sazbySplátka hypotékyZaplaceno celkem
2.400.000 Kč30 let1,99 % p.a. 7 let8.877 Kč3.197.416 Kč

b) úvěr ze stavebního spoření ve výši 20% z investičního záměru (600.000 Kč)

Výše úvěruSplatnost úvěruÚroková sazbaFixace sazbySplátka úvěruZaplaceno celkem
600.000 Kč20 let4,85 % p.a. 3 roky3.965 Kč951.600 Kč

Celková splátka financování nákupu nemovitosti (HÚ + úvěr). Celkem tedy: 8.877 Kč + 3.965 Kč = 12.842 Kč.

Pro výše uvedenou hypotéku stačí rodičům bez závazků cca 20 000 Kč měsíčně čistého za celou domácnost. Maximální věk rodičů by měl být 52 let, protože toto stavebko je třeba splatit do jejich 72 let.

Potřebujete řešit 100 % financování? Neváhejte mne kdykoliv kontaktovat.