Jak se změní splátka hypotéky při navýšení úrokové sazby

Máte hypotéku, kterou pravidelně splácíte? Díváte se s obavou na neustálé navyšování úrokových sazeb? Blíží se konec fixace úrokové sazby a přemýšlíte o možném refinancování? No, nepřemýšlejte moc dlouho, pokud se nerozhodnete refinancovat nyní, bude vás hypotéka za dva roky stát i o několik tisíc korun měsíčně navíc.

ČNB na posledním zasedání rady zvýšila základní úrokovou sazbu o 0.75% na 1,50 % a taktéž zdůraznila, že v navyšování bude pokračovat i nadále. Je logické, že toto navýšení základní sazby se projeví v navýšení úrokových sazeb hypotečních úvěrů

Pokud sledujete situaci na hypotečním trhu, tak jste zcela jistě zaznamenali, že v posledních několika měsících není týdne, kdy by některá z bank neoznámila zvýšení svých základních úrokových sazeb. Důvodem zvyšování úrokových sazeb jsou především obavy z růstu inflace, která souvisí s oživením ekonomiky po ukončení restrikcí kolem „covidových“ opatření. Jednoduše řečeno, lidé a firmy začali nakupovat ve velkém a výrobci včetně dodavatelů nestíhají vyrábět a sklady se zásobami se tak rychle vyklízejí, čímž se samozřejmě následně zvyšují ceny zboží a materiálu.

Od sazeb centrální banky se tak odvíjejí úroky bankovních vkladů a úvěrů. Firmám vyšší úroky přinášejí dražší podnikatelské úvěry a provoz a domácnostem zase dražší úvěru na bydlení.

Hypotéka a refinancování na konci fixace úrokové sazby

Ti, kteří odložili řešení refinancování své aktuální hypotéky na dobu těsně před koncem fixace úrokové sazby, tak zvýšení úroků bohužel pocítí nejvíce. Přitom refinancovat úvěr, resp. zajistit si nové podmínky do období po konci fixace, je možné zcela běžně 2 roky dopředu (lze i 3 roky dopředu). Tento rok končí 5ti letá fixace klientům, kteří si sjednali hypotéky na konci roku 2016, příští rok bude končit fixace klientům, kteří si sjednali hypotéky v roce 2017.

V této době byla průměrná úroková sazba kolem 2%, v některých případech i nižší. Pokud vezmeme, že aktuální úrokové sazby, díky vlivu růstu ceny zdrojů, se aktuálně pohybují na hranici 2,79% u LTV do 80%, v některých bankách již výrazně přes 3%, pak je jasné, že klienti, kteří podcenili přípravu na refinancování zaplatí na měsíční splátce o stokoruny navíc, ročně pak o několik tisíc.

Modelový příklad, jak se změní splátka hypotéky v případě růstu sazeb

V roce 2017 jste si sjednali hypotéku ve výši 2.400.000,- Kč, se splatností 30let, fixace úrokové sazby 5let, úroková sazba 1,99% p.a. a s anuitní splátkou 8.859,- Kč. Fixace úrokové sazby je stanovena na 30.9. 2022. Částka, která na konci fixace úrokové sazby zbývá ke splacení, byla vyčíslena na 2.092.477,- Kč (samozřejmě v případě, že jste neudělali nebo neuděláte mimořádnou splátku.

Pokud se rozhodnete refinancovat nyní:

Nová kalkulace refinancovaného zůstatku úvěru ve výši 2.092.477,- Kč, se splatností na 25 let (5 let již máte splacených, předchozí splatnost na 30 let) a úrokovou sazbou 2,79% p.a. nyní vychází na 9.696,- Kč. Rozdíl ve splátce je tak 837 Kč / měs., což dělá 10.044 Kč / ročně.

Refinancování nyní odložím a bude čekat na zázrak:

Samozřejmě nevíme, jak bude úroková sazba v květnu 2022, jediné co víme, bude zcela jistě vyšší (může být o 0.5% vyšší, ale klidně i o 0.8%). Takže nová kalkulace úvěru by vypadala asi nějak takto.

Nesplacený zůstatek úvěru ke skončení fixace 2.092.477,- Kč, splatnost na 25 let (5 let již máte splacených, předchozí splatnost na 30 let), hypotetickou úrokovou sazbou nastavíme na 3.59% p.a., splátka vychází na 10.577,- Kč. Rozdíl ve splátce je tak 1.718 Kč / měs., oproti současné splátce, což dělá 20.616 Kč / ročně, ale i o 881 Kč / měs. vice než je současná kalkulace hypotečního úvěru.

Splátku hypotéky je možné i snížit prodloužením splatnosti úvěru, ale musí být splněna základní podmínka, že celková splatnost hypotečního úvěru nepřesáhne věk nejstaršího z žadatelů o hypotéku, a to zpravidla 70let. Pokud je vám tedy např. 45 let, s prodloužením splatnosti do 75 let moc nepočítejte.

Pokud tedy máte u svých hypoték konec fixace úrokové sazby někdy v roce 2022-2023, je pro vás nejvyšší čas začít řešit nové podmínky úvěru, po skončení současné fixace. Doporučuji tedy zkontrolovat úvěrové smlouvy, mrknout na termín fixace a začít jednat. Úrokové sazby totiž budou stoupat nadále a čekat na zázrak, není to správné řešení.

Pokud potřebujete pomoc zkušeného hypotečního specialistu, neváhejte mne kdykoliv kontaktovat. Refinancování můžete vyřídit i z pohodlí domova, online. Kompletní vyřízení úvěru, včetně odhadu nemovitosti a správního poplatku za vklad zástavního práva na katastr nemovitostí, mají moji klienti vždy zdarma.